Der Traum vom eigenen Heim - Baufinanzierung für Familien

Seit vor einigen Jahren die Eigenheimzulage entfallen ist, ist die Baufinanzierung gerade für junge Familien um einiges schwieriger geworden. Die Finanzbranche hat deshalb neue Modelle entwickelt, die auf Familien mit Kindern zugeschnitten sind. Das Kindergeld, aber auch die Babypause werden bei diesen Kreditmodellen mit eingearbeitet und berücksichtigt, allerdings hilft das nur, wenn auch der Basiszins stimmt.

Das nötige Eigenkapital

Selbst gut verdienende Familien brauchen Eigenkapital, um einen Hausbau realisieren zu können. Dabei gilt: Je mehr Eigenkapital umso besser, denn umso geringer ist die Zinslast, die durch aufgenommene Kredite entsteht. Als Mindesteigenkapital werden meist 30 Prozent der Bausumme angesetzt. Bevor man sich an einen Finanzierungsplan für das Eigenheim macht, sollte man herausfinden, wie und wo das Eigenkapital zusammenkommt. Teilweise ist Erspartes auch langfristig festgelegt und muss zwischenfinanziert werden. Die dadurch entstehenden Mehrkosten müssen in die Finanzierungsplanung mit eingerechnet werden.

• Tagesgeld, Termingelder

Diese Guthaben sind sofort verfügbar.

• Anteile an Investmentfonds, Aktien

Auch diese Gelder sind kurzfristig verfügbar, allerdings kann es zu Verlusten beim Rückkauf kommen. Stehen die Kurse günstig, sollten die Gelder möglichst schnell auf ein Tagesgeldkonto umgelegt werden, um spätere Verluste durch Kursschwankungen zu vermeiden.

• Langfristige Geldanlagen

Müssen zwischenfinanziert werden. Die entstehenden Zinsen schmälern das Guthaben.

• Guthaben aus einer Bausparfinanzierung

Falls das Guthaben noch nicht zuteilungsreif ist, macht auch hier eine Zwischenfinanzierung Sinn.

Eine weitere Quelle für Eigenkapital ist das Guthaben aus einem Riestersparvertrag. Allerdings müssen verschiedene Bedingungen erfüllt sein. So muss bereits ein Guthaben von mindestens 10.000 Euro angespart sein, die maximale Entnahmemenge liegt bei 50.000 Euro. Weiterhin gibt es Einschränkungen bei einem eventuellen Wiederverkauf der Immobilie.

Erbschaften, die bereits im Voraus ausbezahlt werden, vorzeitig gekündigte Lebensversicherungen oder zinslose Privatdarlehen können ebenfalls für das nötige Eigenkapital sorgen. Anhand der Eigenfinanzierung lässt sich – bei der Annahme, dass 30% Eigenkapital erforderlich sind – die Gesamthöhe ausrechnen, die das Eigenheim kosten darf.

Es gibt weiterhin die Möglichkeit, den Hausbau ohne Eigenkapital zu finanzieren. Dabei sollte man aber beachten, dass die Zinslasten enorm sind. Kommt es zur Veränderung der Lebensverhältnisse, zum Beispiel durch Arbeitslosigkeit oder ein weiteres Kind, dann können die hohen Rückzahlungsraten oft nicht mehr getilgt werden.

Was können wir uns leisten?

Geht es an die Finanzierung, dann muss als erstes errechnet werden, welche Tilgungsrate monatlich zu leisten ist. Darin muss das gesamte monatliche Einkommen inklusive Kindergeld und auch alle fixen Ausgaben berücksichtigt werden. Für das Einkommen dürfen ausschließlich die regelmäßigen Einkünfte gerechnet werden, Zusatzzahlungen wie Weihnachts- oder Urlaubsgeld bleiben außen vor. In die Ausgaben sollte ein Rücklagebetrag eingerechnet werden, der mit 50 Cent pro m² Wohnfläche angesetzt wird. Was nach Abzug aller Ausgaben im Monat übrigbleibt ergibt die finanzielle Belastbarkeit. Nach folgender Formel kann der maximale Kreditbetrag berechnet werden:

Finanzielle Belastbarkeit x 12 Monate x 100 / Zinssatz + Tilgungssatz (in %)

In dieser Berechnung sind allerdings noch keine unvorhergesehenen Ereignisse berücksichtigt, die die Belastbarkeit mindern könnten. Für diesen Fall sollte es einen Extraplan zum Beispiel in Form einer Lebensversicherung oder einer anderen Anlagemöglichkeit geben.

Checkliste:

http://www.static-immobilienscout24.de/MungoBlobs/20100630121727/20100630121727_monatliche_Belastung.pdf

Finanzierungsmöglichkeiten

Wer ein selbst genutztes Eigenheim bauen will, hat verschiedene Möglichkeiten, die nötigen Kredite aufzunehmen. Man kann sich für die Finanzierungsplanung entweder direkt an die Hausbank oder an einen unabhängigen Finanzberater wenden. Wer sein Haus über einen Generalübernehmer bauen lässt, findet dort den entsprechenden Ansprechpartner für die Finanzierung. Folgende Finanzierungsoptionen sind möglich:

• Ein Annuitätendarlehen ist ein Hypothekendarlehen, bei dem die Belastung aus Zins und Tilgung über die gesamte Laufzeit konstant bleibt. Sondertilgungen und flexible Tilgungshöhen sind möglich.

• Beim Konstant-Darlehen profitiert der Kreditnehmer von niedrigen und gleichbleibenden Monatsraten, das Darlehen wird erst als Festdarlehen getilgt und später mit einem zuteilungsreifen Bausparvertrag kombiniert, mit dem die Schulden teilweise getilgt werden.

• Wer ein Festdarlehen wählt, zahlt die Darlehenshöhe in einer Summe zurück. Während der Laufzeit gehen die Zinsen direkt an das Kreditinstitut, der Tilgungsanteil kann angelegt und dadurch verzinst werden.

• Cap-Darlehen sind sehr flexibel in der Rückzahlung und eignen sich zur kurzfristigen Überbrückung. Wer zum Beispiel eine Erbschaft erwartet oder die Auszahlung einer Lebensversicherung kann diese Darlehensform als Zwischenfinanzierung nutzen.

• Variable Darlehen arbeiten mit veränderlichen Zinssätzen. Das bedeutet, dass die Rückzahlungsraten sinken, wenn der Zinssatz sinkt und umgekehrt. Besteht die Aussicht, dass das Darlehen vorzeitig zurückgezahlt werden kann, ist diese Kreditform geeignet, da in diesem Fall keine Zusatzkosten anfallen. Sondertilgungen oder die Umwandlung in ein Annuitätendarlehen sind möglich.

Fördermöglichkeiten

Die Kreditlast kann reduziert werden, wenn man die verschiedenen Fördermöglichkeiten in die Finanzierung einarbeitet, die Staat, Länder, Kommunen oder der Arbeitgeber bieten. Fördergelder können als zinsvergünstigte Darlehen oder als Geldzahlungen gewährt werden:

• Kfw-Förderbank

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau gewährt verschiedene zinsgünstige Kredite aus den Bereichen Bauen, Wohnen und Energie sparen für private Bauherren. Die Beantragung erfolgt über die Hausbank.
www.kfw-foerderbank.de

• Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA)

Hausbesitzer erhalten Zuschüsse und Bonuszahlungen für die Einbindung von regenerativen Energien wie zum Beispiel die Solaranlage auf dem Dach.
http://www.bafa.de/bafa/de/energie/erneuerbare_energien/index.html

• Förderung der Bundesländer und Kommunen

Es lohnt sich immer, sich auch einmal nach Landesförderungen zu erkundigen. Je nach Bundesland gibt es unterschiedliche Angebote.
http://www.aktion-pro-eigenheim.de/haus/foerderung/kommunen/index.php?identifier=Level2

• Förderung durch nichtstaatliche Einrichtungen

Kleinere Löcher in der Finanzierungsplanung können eventuell durch ein günstiges Darlehen vom Arbeitgeber oder von kirchlichen Institutionen gewährt werden.

Spezielle Finanzierungsangebote für Familien nutzen

Verschiedene Modelle der Baufinanzierung berücksichtigen die besondere Situation von Familien. Einzelne Kreditinstitute bieten zum Beispiel unter dem Namen „Familienhypothek“ besondere Fördermodalitäten an. Darin enthalten ist zum Beispiel, dass für jedes Kind ein Zinsrabatt gewährt wird oder dass während der Elternzeit die Tilgung ausgesetzt werden kann. Allerdings ändern sich diese Angebote ständig, so dass man als bauwillige Familie gründlich recherchieren muss. Gute Ansprechpartner sind hier auch die unabhängigen Verbraucherzentralen, die über die aktuellen Fördermöglichkeiten informiert sind.

http://www.verbraucherzentrale.de/

Wer Kinder hat, für den ist ein eigenes Haus ein erstrebenswertes Ziel. Allerdings sollte die Finanzierung wirklich realistisch geplant werden, damit aus dem Traum vom eigenen Heim nicht ein finanzieller Alptraum wird.

Zum Weiterlesen:

http://www.aktion-pro-eigenheim.de/?identifier=BannerLogo

http://www.baufi24.de/baufinanzierung/news/foerderung-von-familien-mit-kindern-2420.php

http://www.immobilienscout24.de/de/finanzen/kaufplaner/kostenschaetzung/welche_immobilie/index.jsp

http://www.geld-magazin.info/immobilien/immobilienkredit/mietkauf-immobilien